競売価格が安くなってしまう理由
住宅ローンを返済する目途が立たなくなり滞納を繰り返していると、自宅が差し押さえられた後に競売にかけられ、最終的に売却処分されてしまいます。自宅を売却するには様々な手段がありますが、競売は最も売却価格が低くなる売却方法であると云われています。ここでは、なぜ競売での価格が安くなってしまうのかを解説いたします。
競売の物件はなぜ安くなってしまうのか？
結論から申し上げますと、競売で不動産を売却すると一般的な不動産流通価格の約56%程度になってしまいます。この様に競売価格は一般的な相場の約半分程になってしまうのですが、その理由を一言で言えば「競売での売却は買い手にとって不利な条件が多い」と云うことがいえるのです。
競売が買い手にとって不利な理由
・ 現所有者との立ち退き交渉を買い手自身が行わなければならない
・ 買い受けた後に、建物に不具合が見つかっても保証がない
・ 登記内容と実際の土地建物が相違している可能性がある
・ 買い手が住宅ローンを組みにくい
・ 占有者が変わっている可能性がある
・ 入札しても競売が取り下げになる可能性がある
・ 物件明細書が必ずしも正確であるととは限らない
この様に競売での売買は、買い手にとって不利な条件が多く存在するのです。さらに不動産仲介業者などを経由して不動産を購入する場合、買い手は客としての立場を有しますが、競売の場合買主はお客様扱いされません。これらのことは、買い手にとって金銭的にも時間的にも又は精神的にも負担となってくるのです。
競売価格がどうやって付けられているのか
競売は買い手にとって不利な面がある一方で、不動産を割安に入手できる手段であるとも云えます。実際に競売の価格がどうやって付けられているのかについて分かりやすく解説いたします。
競売に掛けられる不動産のあるべき評価額はいくらが妥当なのか？これを調査するのは、裁判所から依頼された不動産鑑定士です。不動産鑑定士が算出した評価額を元に裁判所が競売の募集価格を決定する形を取りまが、事実上は、不動産鑑定士が決めていると云えます。その不動産鑑定士が不動産を評価する手順ですが、先ほど明示した買い手にとって不利益となる条件が多いことを鑑みて、通常の価格に対して70%の競売減価を考慮します。この価格が競売評価額となります。競売評価額は売却基準価額と呼ばれることもあります。売却基準価額は、裁判所が設定する入札基準となる価格のことです。そして更に、この売却基準価額の8割引き以上の価格から、競売への入札を受付けます。この価格を買受可能価額といいます。
つまり、競売価格はこのように計算されます、
まとめ
競売を行ったときの不動産価格が一般の市場相場よりも安い理由は、一般不動産市場での取引と違い、買主保護のシステムが充分ではないことが主な理由です。
そのために、市場価格の７０％の金額で評価がなされ、更に２０％ほど安い金額で買受の申込みが可能となります。結果的に一般市場価格の５６％が競売入札のスタート価格となります。不動産の特性により減価割合は変わる可能性もあります。個別の条件により入札価格が上振れすることもあり得ますが、競売での不動産売却は市場価格に比べて、半額に近い価格で落札されることが大半です。そのことは、所有者の元に「多額の住宅ローンが残る」ことを意味します。不動産を手放した後に残る債務は、多いよりも少ない方が良いことはいうまでもありません。よって、可能な限り市場価格からの乖離が少ない、「任意売却」など、競売以外の方法で売却することができるように専門家などと連携しながら売却を進めることをお薦めいたします。
