住宅ローンの返済は長期間に及びます。その間に返済が厳しくなることもあるでしょう。家計の出費を見直したり副業などで収入が回復すれば良いのですが、場当たり的に消費者金融などで資金調達をしても状況は悪くなる一方です。そのような時は、自宅を売却処分してローンを一気に返済する方法があります。しかし、売却価格がローンの残債に届かなかった場合、借金だけが残り、残債については、弁済を継続していかなければなりません。
ここでは、自宅を売却したにもかかわらず、借金だけが残った場合に気を付けることや対策を解説します。
任意売却をすれば、借金が0（ゼロ）になるのか
自宅を売却し銀行などの債権者へ売却代金を支払ってもローンの総額に届かず、残金が残ってしまうことがあります。本来は売却と同時に残金全額を返済しなければ金融機関は抵当権を解除しませんが、任意売却という手法を採用することで承諾を得て抵当権を抹消し売買を行います。意売却をすると借金が無くなると勘違いされている方もいますが、借金がすべて無くなる訳ではありません。もちろん、この残債は売却を行った後も、返済し続けていかなければいけません。それでは、任意売却をしても意味が無いではないかと思われる方がいるかもしれませんが、そうではありません。
任意売却時にするその返後の返済額の交渉
弁済額については交渉によって減額される可能性はありますが、債務がすべて免除されることは基本的にありません。
しかし、任意売却を請け負う専門の不動産仲介業者が金融機関と交渉することにより、残った債務への減額や支払い条件の優遇を引き出すことが可能になるのです。
銀行などの金融機関も債務者が任意売却に至るまでに住宅ローンを滞納していたのに、その後から急に返済ができるようになるとは考えていません。債権者はそのことを充分承知しているので、債務者が無理のない範囲で返済を進めることができる様に交渉を行うことができるのです。債務者を再び返済不能にさせるよりも金融機関にとってもその方がメリットがあるのです。売却後の返済については、債権者と話し合って決めますが、債務者の経済事情を債権者へ説明したうえで返済額を決定します。交渉の成果は仲介を担当する業者の腕の見せ所です。具体的には、任意売却時の交渉過程で提出する債務者の月々の収支を記載した「生活状況表」をもとに、今までよりも軽い負担で済むように毎月の返済額をまとめあげます。任意売却後の返済額は、月額5,000円～30,000円程度の返済となることが一般的です。
任意売却の返済事例
では、具体的に任意売却の前と後で家計の支払金額はどのように変化するのでしょうか。ここでは、実際にあった事例をご紹介いたします。
任意売却とリースバックを組み合わせることで、住宅ローンの支払い問題も解決し、さらに今の家にも住み続けられるケースをご紹介します。
A県B市 Eさん（40歳男性）
家族：妻、子供2人
任意売却前の収支
| 住宅ローン残債 | |
| 住宅金融支援機構 | 11,500,000円 |
| A信用保証 | 2,350,000円 |
| B信用保証 | 6,720,000円 |
| C保証 | 3,300,000円 |
| 合 計 | 23,870,000円 |
| 月々の収支 | |
| 収入（a） | 280,000円 |
| 月額返済（b） | 180,000円 |
| ボーナス返済（年1回） | 300,000円 |
| 生活費（a）－（b） | 100,000円 |
任意売却後の収支
| 住宅ローン残債 | |
| 任意売却価格 | 9,000,000円 |
| 任意売却後の残債 | 14,870,000円 |
| 月々の収支 | |
| 収入 | 260,000円 |
| 家賃 | 68,000円 |
| 月額返済 | 8,000円 |
| ボーナス時返済 | なし |
| 生活費（a）－（b） | 184,000円 |
任意売却前は1ヶ月の収入が280,000円ながらローンの返済金が180,000円であったために実質の生活費が100,000円となってしまい、自家用車の維持費や子供2人の教育費を合わせると毎月の収支が赤字になっていました。そのような状態を続けていても家計改善の見込みが立たなかったので、任意売却を決断すると同時に、子供の生活環境を維持する観点からリースバック契約を行い同じ家に住み続ける方法を模索しました。実力があり経験豊富な任意売却専門の不動産仲介業者に業務を委託することができたことで、金融機関との交渉において月々の返済額を8,000円、リースバック契約の家賃を68,000円にまとめ上げました。その結果、月々の生活費を184,000円に改善することができ、家族4人の食費、車の維持費、子供の教育費もなんとか賄える目途が立ちました。
この事例のように、任意売却は毎月の返済額を生活に見合った範囲の金額に減額してもらうことにより、生活を立て直す手段として活用されています。任意売却で自宅を手放してしまうと愛着のある自宅が他人の手に渡ってしまいますが、買戻し特約を付けておくことにより、収入が回復した時に再び買いなおすことも可能です。
まとめ
住宅ローンの返済が難しい場合は、任意売却という方法で自宅を売り、ローンを一気に返済することが可能です。売却価格がローンの総額に届かず残債が残った場合もその後の交渉により減額や支払期間の延長など有利な条件を交渉により引き出すことが可能です。さらにリースバックという仕組みを活用すると、売却した自宅に引き続き住み続けることも可能です。ただしリースバックは賃貸契約なので、月々の家賃が発生しますが、任意売却とリースバックを併用することで家計の資金繰りを改善させることができます。任意売却とリースバックの手法を成功に導くためには、経験と実績が豊富な信頼できる不動産会社に相談することが大切です。
