住宅ローンを滞納するとそれ以降、様々な書類が手元に届き始めます。しかし「届いた書類の意味が分からない」「書類が届いたが何をすれば良いのか分からない」といった疑問を持つ方が多いのではないでしょうか。なぜなら、届いた書類には難しい専門用語が数多く使用されており、具体的にどの様に行動すれば良いかが書かれていない不親切なものが多いからです。
それらの書類はどれも重要なので、見落としていた、無視していた、又は紛失したということが無いよう、しっかりと保管しておきましょう。それぞれの書類が届くタイミングで適切な対応を取る必要があります。
手遅れになってしまう前に、現在置かれているご自身の状況を正確に把握し、専門家と相談しながらより良い対処方法を見つけることが必要です。ここでは、住宅ローンを滞納してから届き始める書類と、それら書類の意味を時系列に沿ってご説明いたします。
届いた書類（通知）から今の状況を把握する
督促状
多くの場合、住宅ローンの返済は毎月、銀行口座から引き落とされます。口座の残高不足で引き落としができなかったり、住宅ローンの返済が遅れると、金融機関はローンの借り手に対して通知書を郵送します。金融機関によって表題が異なる場合もありますが、通常は1～3カ月分を滞納すると、督促状が郵送されてきます。
銀行が警戒を始めるのは2回目の滞納から
返済を1回滞納した際にも「督促状」は送られてきますが、手違いで引き落とし口座のお金が足りないというトラブルは誰にでも起きることがあり、特に珍しいものではありません。
したがって、この段階で個人信用情報機関（いわゆるブラックリスト）に載ることはありません。その後速やかに入金すと、金融機関の側も問題はないと判断します。ところが滞納が2回目には、銀行の担当から電話などで事情を確認されることもあります。
催告状
滞納が3回目になると事情は大きく変わります。金融機関の融資担当者からの電話に加え、送られてくる通知も葉書ではなく内容証明郵便による催告書になります。催告書は、法的手段を取る前の最終通告の意味合いがあります。
催告書は厳しい文面で送られてくることが多く「期限までに支払いがなければ、差し押さえ等の法的手段を講じる」など強い口調で書かれた文書であることから、受け取った側は危機感を覚えることもあるでしょう。
催告書自体に法的拘束力はありませんが、督促状との違いは内容証明郵便で届くことが多く、「受け取っていない」と白を切ることはできません。
催告書の内容は、主に次のようになります。
- 金融機関が定めた期日までに滞納している返済分を全額支払いなさい
- 支払いが確認できない場合、「期限の利益」を喪失する
- 「期限の利益」が失われると、ローン残金の一括返済を請求する
- 一括返済できない場合には、保証会社による代位弁済がなされる
- 代位弁済後の金利は住宅ローン契約の金利から14％になる
- 代位弁済後は債権が保証会社に移行する
- 代位弁済後に一括返済ができない場合、競売の申し立てを行う
「期限の利益喪失予告通知」と「期限の利益喪失通知」
住宅ローン滞納6ヶ月以降になると、期限の利益喪失に関する通知が届きます。期限の利益を喪失すると、ローンの残金全額を一括で返済しないといけなくなります。期限の利益喪失予告通知は、これ以上返済が遅れると債務者が期限の利益を喪失し、債権者から残金を一括で返済するよう求められることを知らせる最終警告です。
期限の利益喪失予告通知を受け取った場合、記載されている期限までに滞納分の全額を返済できないと期限の利益を喪失し、債権者からローンの残金全額を一括で返済するよう請求されます。この時一括返済ができなければ、ローン契約した際の保証会社が一括で代位弁済を行います。そのことを通知するものが、期限の利益喪失通知です。それ以降、任意売却を含めた様々な交渉は銀行ではなく、保証会社と行うことになります。
この段階になると、競売の実行まであまり時間がありません。代位弁済通知が届いたら、直ちに専門家にご相談ください。
差押通知書
差押えとは、債権者（金融業者等）の申立てに基づいて、裁判所が債務者の財産（不動産など）を、自由に処分することをできなくする強制的な手続をいいます。つまり、差押えとは、裁判所が債権者のために債務者の財産を強制的に取り上げてしまい、借金の返済に充てるという法的な手続きです。
不動産の競売手続における差押え効力のうち主要なものは債務者による処分を制限する効力です。一方で，原則として不動産の使用は制限されません。なので、自宅が差し押さえになったら自由に売却することができなくなりますが、直ちに立ち退きまでする必要はありません。
競売開始決定通知書
住宅ローンを支払わずに放置し9ヶ月程が経過すると、競売開始決定通知という書類が届きます。
これが届いたら、数ヶ月～半年後には、自宅が競売によって売却されてしまいます。すぐにでもしかるべき手続を行わないと、マイホームが売却され強制退去となってしまいます。
実は、競売開始決定通知が届いた場合や、競売が開始した後であっても、裁判所に対して競売の取り下げを申請することは可能です。具体的には、競売開始決定通知が届いたらできるだけ早く任意売却を行い、債権者に競売を取下げてもらうことが、債務者にとって有利な選択肢となります。
競売の期間入札通知書
競売の期間入札通知書とは、競売になる物件の入札の開始から入札の終了までの期間と入札の開札日が記載された書類で、裁判所から送られてきます。競売の期間入札通知書が届いたら、競売が実際に開始されるまで殆ど時間はありません。
裁判所は１週間以上、１か月以内の範囲で競売の入札期間を定めます。競売情報の閲覧期間を経て、入札期間内に入札、開札日に開札という手順で競売を進めます。最も高い価格を入れた者に、売却しますが、代金が支払い込まれるまでは、落札者の同意があれば任意売却の実施は可能です。
競売の期間入札通知が届いても、任意売却をすることにより競売を回避することは可能です。任意売却は、債務者にとって次のようなメリットがあります。
- 債務者のお金の持ち出しが無い
- 競売価格よりも高く売却できる。
- 引越し費用として最高30万円を手元に残せる。
- 引越し時期が交渉により決まる。
- 残債も毎月、無理のない範囲内で分割返済（通常5,000～30,000円程度）が可能になる。
任意売却のメリットを享受するためには、債権者と交渉し任意売却の合意を得て、競売の申立てを取り下げてもらう必要があります。任意売却の実施が可能な期限は、開札日の2日前までです。
裁判所が公開している競売情報の中には「取下げ」と明記され、競売の実施が取り消されている物件が存在します。それらの物件は全体のおよそ10～15%程度あることから、この段階であっても、同程度の確率で任意売却が実施されていることが確認できます。
競売の期間入札通知が来てしまうと、任意売却に残された時間はもう殆どありませんが、諦めずに少しでも早く専門家に相談するなどの行動を起こしましょう。
まとめ
掲載している書類は一例です。地域や金融機関によっては呼び方が異なる場合があります。
債務者にとって不利な競売を阻止し、メリットが多い任意売却を成功に導けるかどうかは、任意売却の専門家に相談する時期に大きく影響されます。特に債権者が複数いたり、同時に税金も滞納している場合などは、それらの調整に時間がかかってしまいます。
多くの方が、住宅ローンを滞納しているということに一人で悩まれています。早い段階でご相談いただくことで、自宅を手放さなくても良い可能性が飛躍的に高まります。
