多くの方は「任意売却」という言葉を今までに聞いたことがなかったかもしれません。しかし、いまこの記事を読んで頂いている方が「住宅ローンの返済が厳しい」「既にローンの支払いを滞納してしまった」という場合にはこの記事を読み対応策を実行して頂くことで、現在の状況を好転できる可能性が有ります。
任意売却とは
任意売却とは、購入したマイホームのローンが支払えなくなった時に債権者（金融機関等）とあなたとの間に専門家が入り双方合意のもとに、売却価格が安くなりがちな競売での処分を回避し、あなたにとって有利な一般市場での売却を実現させる手法のことをいいます。任意売却は競売よりも不動産が市場価格に近い有利な条件で売れる可能性が多いうえに、売却後もその住宅に住み続ける可能性もあるなど、多くのメリットを享受できる売却手法です。
一般的に住宅を売却するときには、その不動産に設定されている担保権を抹消しなければなりませんが、任意売却は競売が成立する前に債権者と残債務の返済について話し合い、債権者の同意を得て物件の売却を行ないます。
任意売却専門業者と一般の不動産業者の違い
不動産を売買する仲介業者は数多くありますが、どの不動産業者であっても「任意売却」を扱っている訳ではありません。任意売却を確実に成功させるためには、任意売却を取り扱っている専門の不動産業者にご相談することが一番の近道となります。
任意売却の扱い業者と一般の不動産業者の大きな違いは、債権者(金融機関等)や管財人(弁護士)と売却金額や債権額などについて交渉したり、任意売却の進行について協議する交渉ノウハウと実績があるかどうかがポイントとなります。任意売却に於いては、抵当権債務について、複数の債権者の同意を取り付け複雑な交渉をまとめ上げることが成功の秘訣となります。
任意売却のメリット
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競売よりも高い価格で売却できる可能性が有るので、多くの金額を債務の弁済に充てることが出来ます。それにより、売却金支払後の残債務返済が楽になります。債権者（金融機関）にとっても競売より多くの債権回収が可能となります。
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任意売却後に残債が残ったとしても、分割返済が可能です。銀行側も返済できないような金額は設定しないので、毎月5000円～2万円程度の返済になるのが一般的です。
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滞納した税金、司法書士や不動産仲介業者に支払う手数料も売却代金から支払われるので、債務者が負担する必要はありません。
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交渉内容によっては引越し代も確保できる可能性があります。
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近所などに事情を知られることなく売却できます。そのためには、競売の公告前の任意売却を目指しましょう。
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任意売却は離婚時の財産分与にも利用です。ただし、この場合は滞納していない状態で金融機関に交渉を行っても断られる場合が多く、そのため金融機関によっては、意図的に住宅ローンの返済を滞らせる必要があります。その際は、必ず事前に専門家と相談をしましょう。
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任意売却で売った自宅にそのまま住むという方法もあります。リースバックといって、買主が大家となり売主は毎月家賃を支払う方式です。引っ越しも不要になります。
任意売却のデメリット
競売に比べてメリットの多い任意売却ですが、ここではデメリットも確認しておきましょう。
- 任意売却には期限があります。その期限は「競売の開札前日」です。この期限までに、任意売却を完了しなければなりません。
- 購入希望者が内覧を希望した場合、立ち会いが必要です。通常の不動産売却と同じように、購入希望者の内覧には立ち会う必要があるので、不動産を良い状態に保つ必要があります。
- 引き渡しまでの期間が短い。競売の実施までには約6ヶ月程の期間がありますが、任意売却の場合、遅くても競売の開札前日までに手続きを完了させておく必要があります。任意売却の成立から長くても3ヶ月間ほどで引き渡しを行います。但し、短期間で解決することはメリットと捉えることもできます。
任意売却を成立させる条件
・債務者や不動産の所有者が他に不動産を所有していない事
・保証人が担保を差し入れていないこと
これは担保不動産が担保評価割れとなっていても、他の不動産や資産により債務が完済できる能力があったり、他に力のある連帯債務者・保証人がいる場合は債権者も任意売却を承諾しない可能性が高くなります。
任意売却を検討する前にしておくこと
昨今は勤務時間の短縮や解雇等で収入が減少し、住宅ローン等の支払いに支障を抱えた方が増えています。また、事業をされている方においても、経済環境の変化により売り上げが減少し金融機関に対する返済遅延が増加しているようです。
ローンを借り換えたり、リスケジュールで月々の返済額を減らすなどの交渉をされる場合もありますが、それらの手段が不調に終わった場合、不動産などの資産を手放すことも考えなければなりません。そのような時は、競売より高く売却できる可能性があり、全般的に債務者にメリットが多い任意売却の成立を目指すことをお薦めいたします。
任意売却時に発生す費用は誰が負担するのか？
任意売却は専門家に実務を依頼するため手数料が発生します。しかし、競売に比べると回収額が増える可能性があるので、任意売却に関する費用を売却代金から支出したとしても、債権者にもメリットが大きいので同意が得られるのです。
任意売却を受け持つ業者は売買契約が成立すると、物件購入希望者名、債権者に対する売却代金の配分案、必要な諸費用などの資料を作成し全債権者へ提示します。そして最終的に、各債権者からの承諾を取り付けます。
任意売却で発生する費用
任意売却においては、次のような費用の発生が見込まれます。
- 売却時の不動産仲介手数料
- 自宅に設定されている抵当権などの抹消登記費用（手数料、印紙代）
- 不動産の固定資産税・都市計画税（日割り計算）
- 引越費用、残置物の撤去や処分費
- 管理費等の精算（マンションの場合）
しかし、これらは担当する専門の業者が、事前に各債権者に対して説明し、多くの場合、債権者が、売却代金から経費を捻出することを認めてくれるので、債務者が新たに費用負担することはありません。
引越し費用は誰が負担するのか？
売却が決まった後の引越し費用は、引っ越し業者の見積により算出されますが、少なくとも30～５０万円の費用が見込まれます。この費用は誰が負担するのかということですが、結果的には任意売却を請け負う交渉力のある不動産業者と、各債権者とのやり取りの中で決定されます。なので、専門知識や交渉能力を持った専門業者を選定しておくことが重要なポイントになります。
任意売却後に残債務がある場合、どうなるのか？
任意売却は競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。しかし、任意売却が実行できてもその金額がローンの残債には届かず、ローンの借入金が残ってしまうことがあります。
その際の残債務については、債権者と話し合って返済額を取り決めますが、債務者の返済希望案が容認されるケースが多くみられます。
また、債権者によっては、残債権を債権回収会社へ譲渡することがありますが、その場合は、かなり安い金額で譲渡されることが多く、後の返済金額が少ない金額でまとまることもあります。
借入れに連帯保証人が付いている場合
最初に住宅ローンを組む時に、借入希望者の属性によっては、金融機関が保証人を要求してくることがあります。任意売却を実行する際には、保証人にも事前に状況を説明し同意を得た上で残債務の返済について話し合いを行う必要があります。
保証人は法律上、債務者と同等の返済義務を負いますが、実際には債務者本人よりも寛大な対応をする場合が多くみられます。
どの様な時に任意売却が不成立になるか？
任意売却を成立させるには時間的なリミットが存在します。その期限は、競売の開札がされる前日までとなり、その期限に間に合わせることができるかどうかは、ひとえに担当する不動産会社にかかっています。任意売却に対する経験や知識を充分に持ち合わせた不動産会社や専門家を選ぶことが重要なポイントとなることはいうまでもありません。任意売却は、特殊なノウハウが求めらるので、経験豊富な業者に任せることが大切です。このサイトにも任意売却に詳しい専門の司法書士や弁護士、また不動産会社をご紹介しておりますので参考にして下さい。
任意売却の流れ
1 専門業者の選定法と申し込み
まずは、任意売却の実績が豊富な業者を選定することが大切です。最初から1社に絞る必要はなく複数社に問い合わせを入れる頃をお薦めします。無料相談を実施している場合が多いので、初期相談の費用を気にする必要はありません。
専門家との相談を通じて、現在の状況について詳しく伝え、お悩みを御相談下さい。業者には秘守義務がありますので相談内容が洩れる心配はありません。経験豊富な専門家が状況に応じて最適な解決策を提案いたします。適切なアドバイスや今後の見通しを把握することで気持ちも前向きになることと思います。複数の専門家の意見を聞いた上で一番納得のいく業者を選びましょう。選んだ専門業者は、あなたに代わり債権者との交渉や売却の手続きを行うために、業務委託契約、専任媒介契約などの締結を行います。
その後、物件の価格査定など具体的な業務が始まります。
2 債権者との交渉・販売活動
委託契約を受けた専門業者は、任意売却を成立させる為に、売却代金の配分案を作成し全ての債権者に会い前もって金額の交渉をし合意を得るための交渉を開始します。
同時に、販売の営業活動も進め、少しでも高く買い受ける可能性のある購入者を探します。最終的には不動産業者が買い取る場合もあります。
3 任意売却の承諾・売買契約
物件の購入者が決まると、全ての債権者に対し抵当権の解除や差押の取下げを要請すると同時に、任意売却実施の承諾を取り付けます。その後、購入希望者との売買契約を行います。
4 物件の引渡し・売却代金の配分
任意売却での売買成立後は、買受者に対して物件を引渡すと同時に、売却代金を事前に作成してある配分表に基づき各債権者に分配します。売却代金の中から手数料が仲介業者に、引越し費用などが債務者に支払われます。
任意売却後に残債が残る場合
任意売却での価格が残りのローン総額に届かなかった場合、残債が発生します。残った債務はその後も支払っていく必要があります。結局、任意売却をしても返済を続けることになるのか、と思われるかもしれませんが、債権者との交渉で生活費や養育費などを考慮した上で、無理のない現実的な範囲で支払える金額になるように調整が進められます。債権者も再度の滞納にならないように考慮するので、通常は柔軟に対応してもらえます。
任意売却：まとめ
任意売却は、競売開始までの限られた時間内に成約させなければならないので、少しでも早めに専門家に相談することをおすすめいたします。
滞納を放置しておくと年利約1４%以上の遅延損害金が日々上乗せされてしまうので、問題を先送りすることはデメリットしかありません。その間の精神的な負担も続くことになります。
任意売却は不動産が競売よりも高く売れて、しかも残った債務が減免されることもあるメリットの多い売却手段です。一刻も早く、経験豊富な専門家に相談し解決の見通しを立てることを目指しましょう。実際に任意売却を成立させるには、複数の債権者と売却後の債務の返済方法等について合意してもらわなければなりません。
債権者の中に高利の貸付をする業者がある時は、交渉はさらに難航します。その為、金融や法律などの知識や債権者との交渉能力に優れた力を持つ者があたらないとなかなか任意売却の成立は困難です。このような作業は、一般の個人が行うには無理があるため、交渉能力のある専門の業者を選び協力しながら進めて行くことが必須の条件といえるのです。
