住宅ローンの返済が厳しくなり自宅を任意売却などで売ってしまおうと考えている方もいるのではないでしょうか。そのようなときには、不動産会社に仲介業務を依頼する必要があります。その際、どのような点に気を付けて業者を選べばよいのでしょうか。ここでは、仲介不動産業者選びに失敗しないためのポイントを解説いたします。
売却査定の見積金額だけで選ぶべきでない理由
先ずは、複数の不動産業者に売却査定の見積り依頼を出すのがセオリーです。一般的に不動産業者が提出する見積りの査定額は、現地調査や近隣で取引された過去の売却価格などを検案して算出されます。つまり、見積もりの金額は、該当の不動産がいくらで売れるかの予想額という位置付けです。なので、一番高い査定額の業者と契約すれば、絶対高く売れるということではありません。それどころか、高値の査定額だけで不動産会社を選ぶのは非常に危険であるといえます。
まず抑えておきたいのが、不動産会社の査定額と実際の売却価格は100％同じになる訳ではないということを覚えておきましょう。それではなぜ、このようなことが起こるのでしょうか。
ネット査定では正確な価値を測れない
最近では、不動産業者のウェブサイトからデータを入力するだけで、すぐに査定価格を提示する不動産業者もあるようです。しかし、そこで算出される不動産価格は大まかな目安としての意味しか持ちません。ネット上で売却価格を提示するサイトは、概ね以下のような情報を申込フォームに入力し送信します。
- 物件タイプ（一戸建てorマンション）
- 面積（建物・土地）
- 築年数
- 権利関係
- 査定・売却の目的
- 立地条件
確かに、これらの項目をもとに判断すると、大まかな査定額を把握することは可能です。しかしこの中には、屋根や外壁、基礎、建物内の状態など建物のメンテナンスに関する要素が抜け落ちているのです。また、陽当りや建物の向き、周辺環境なども不動産の査定には大きな影響を与えます。上記の一般的なデータのみでは、現況を100％把握することはできないのです。そして、不動産の取引価格はその時の銀行の融資状況や買い手の意欲、財力によって大きな影響を受けます。
不動産売却価格は買主との交渉で決まる
この世の中には全く同じ不動産は2つとありません。不動産の売買には、いわゆる取引所と呼ばれるような市場がないので、すべての取引が売りたい人と買いたい人とが個別で売買をする「相対（あいたい）取引」になります。結局のところ、不動産の売却価格は、売主と買主との合意によって決まるのです。
例えば売り手の希望価格が2,000万円であったとしても、購入希望者が「少し状態が悪い分、100万円ほど値下げしてくれませんか？」という要望を出し、その買い手以外に購入希望者がなく、売主が値下げの要望を受け入れざるを得なければ売却価格は1,900万円となってしまいます。
売却物件に対して購入希望が何件くらい集まるのか、購入希望者がいくらでの売却を希望しているのかは様々な状況やタイミングによって変わるため、最終的に売却価格がいくらになるかを査定段階で予測することは難しいといえます。不動産業者の査定価格はあくまでも目安の価格と認識しておいた方が無難です。
相場よりも高い査定額を提示して契約をとろうとする業者が存在する
最近、ネット上には不動産の一括見積査定を行うサービスが数多くあります。そのようなサイトを利用すると、一度の申し込みで複数業者から査定額の提示を受けることができます。それらの査定額を比較することで高値で査定してくれた業者と仲介契約することが一般化しています。
しかし、実際には提出された査定金額で絶対に売れることが保証されている訳ではありません。不動産はいくら高い価格で販売しようとしても、その値段で買い受ける購入者が現れなければ売買が成立することはありません。買い手を募集し始めてから一定の期間が経過しても応募者が見つからない場合もあるのです。そのような状況になってから、仲介業者が売り出し価格を値下げするようアドバイスしてくるパターンが多く見られます。不動産仲介業者は売買契約が成立して初めて手数料が発生します。だそのためには何としても、仲介業者は売り手を囲い込んで契約を獲得するしかないのです。
相場よりも2割以上高い査定額を提出する業者は危険！
不動産会社が提出してくる査定額は各社ばらつきがあり、大まかに相場よりも高い業者、低い業者に分けることができます。査定額を根拠なく吊り上げている業者と良心的に高い価格を提示している業者の違いを見抜くのは難しいですが、目安として、平均の1割増し程度であれば実際に買い手が付くと考えても良いでしょう。平均よりも2割以上高額の査定価格を提出してくる業者は、実際の販売には至らない可能性が高くなります。
複数の業者から査定を受けた中で、1社だけ飛び抜けて査定額が高いときは、かなり恣意的である可能性が高いと考えた方が良さそうです。自宅に対して高評価が出ると嬉しい気持ちになってしまう所有者の心理に付け込んでくる業者もいるのです。あくまでも「常識の範囲内」で比較検討する冷静な判断力が必要です。
一度でも割高物件と購入希望者にみなされると痛い目にあってしまう
不動産の購入は、買主にとって大金を要する大きなイベントです。なので、買い手は時間をかけて数多くの物件を研究し見比べています。そういった中で相場の2割増し前後の物件を売りに出したとしても、目の肥えた買い手からは割高物件とみなされて相手にされません。価格に見合った不動産は売り出し後、すぐに買い手が付いていく一方で、いつまで経っても売れない物件は、長期間に渡って売れ残り物件として晒されてしまい目立ってしまいます。
後追いで値引きしたとしても、売れ残りというレッテルが貼られてしまった後では、売り手の立場が弱くなってしまい、買い手側から更なる値引き交渉を持ちかけられる可能性も高くなります。
査定額だけ高かった業者と契約してしまうと、長期間売れ残ってしまい時間を浪費してしまうばかりか、最終的には希望価格よりも安く売買に応じざるを得なくなってしまうのです。
賢い不動産中華業者の選び方
査定依頼は必ず複数社に申し込むこと
売り出し価格の査定を依頼するときは、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。いろいろな不動産業者の話を聞くことで各社の考え方や方針の違いが分かるようになってきます。
売却相場の確認を前もって実施すること
不動産会社へ査定額の算出を依頼しても、最終的に売り出し価格を決定するのは売り手自身です。早期に売買を成立させるためにも、自宅がある近隣エリアで同じような不動産物件がいくらで売りに出され、そして取引が成立しているのかを自ら不動仲介業者を訪問し聞き込み調査をし把握しておくことが必要です。相場が把握できれば、依頼で算出された査定価格が適切であるかどうか判断ができます。
査定書を持ち寄って査定額の根拠を聞く
不動産業者に査定を依頼すると、査定根拠などを詳しく記載した査定書と呼ばれる書類が提出されます。査定額が突出して高い業者に対しては、なぜそのような結果になったかの根拠を詳しく聞いてみましょう。その際に、他社にはない独自のプランがある業者なら、過去の成功事例なども示しながら理路整然とその理由と答えてくれるでしょう。一方で、「なんとか頑張って買い手を見つけます…」「どうか、一つお願いします…」など、感情に訴えてくるる業者は、査定額に明確な根拠がない可能性が高いので、契約を見送る方向で考えておいたほうが良いでしょう。
しつこい営業には毅然と対応する
不動産会社の中には、個人の営業成績に応じてインセンティブが入る給与体系のところも多く、名の知れた会社であってもしつこく営業をしてくることがあります。特にこうした会社は、後の値下げ有りきの高額査定を提出したり、しつこい電話勧誘で契約を取ろうとする傾向も見られます。
そのような営業に対しては、曖昧な対応をするのではなく、「他社に決まりました」など、毅然と対応する必要があります。
任意売却などの複雑な利害が絡む不動産取引は、業者選びこそが契約の成否を分ける重要なポイントです。強引な営業をかけられて受動的に契約を結ぶことが無いよう、よく吟味して業者を選びましょう。
まとめ
任意売却を成功させるためには、業者選びは非常に重要なポイントです。実際には取引不可能な高額な査定価格を提出する悪徳業者や任意売却に精通していない会社を選んでしまうと、満足できる結果を得られない可能性が高いので、業者選びは慎重に行うことが大切です。多くの任意売却を手掛けた実績のある住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社を選びましょう。
