リースバックのメリットを生かした活用事例をご紹介します。不動産売却後に家賃を払いながら自宅に住み続けることができるリースバック。ローン返済に行き詰った時や老後の資金調達など様々な問題解決の手法として注目されています。これらの事例を参考にして、リースバックの利用を検討してみてはいかがでしょうか。
事例①：任意売却後にリースバック契約で今の家に住み続けたい
年齢：本人（30代）
家族：夫（30代）物件種別：マンション
残債：1,750万
売却価格：1,900万
相談内容
会社員のAさん（３0代女性）は夫（30代）と夫婦共働きで、小学生の子どもが一人います。3年前に子供が小学校に通い始めることもあり、住環境の良い地域を検討し、共有名義でマンションを購入しました。夫婦共働きであることを前提としてマンションの予算を決め、住宅ローンの支払は夫婦別々に返済を行う計画でした。しかし、郵送物の中に競売開始決定通知書があることをAさんが発見することで、夫の支払滞納が発覚しました。このままの状態が続くと自宅は競売になってしまいます。子供も地域の小学校に通っている手前、何とか住み慣れた自宅のマンションで表沙汰になることなく、今の暮らしを続けていけないかと方法を探るために、住宅ローンの支払いが厳しくなった事例を数多く解決してきた専門の不動産業者に相談することにしました。
相談結果と解決方法
現在の状況を詳細に説明したうえで状況分析した結果、任意売却とリースバックの手法を組み合わせることで問題なく今の家に住める可能性が有ることが分かりました。
具体的には、今後、支払っていける賃料と債務残額の完済が出来る条件で利回りを算出し、投資会社へ提案する形を取りました。定期借家契約期間中の条件を含め、条件交渉を行い無事に満足のいく条件でのリースバック契約を締結し、家族3人で今までの家に住み続けられることとなりました。
住宅ローンの残債額を完済し、気持ちも軽くなったうえに所有権移転後も今までと変わらぬ生活ができAさんも仕事と子育てに励むことが可能となりました。
事例②：リースバックを行わずに任意売却の実の事例
職業：会社員
年齢：50歳
物件種別：マンション
残債：1,280万
売却価格：950万
相談内容
Bさん（50代男性）は20代後半で結婚と同時にマンションを返済期間30年のローンで購入しました。10年以上の結婚期間中に諸々の事情により離婚を決断。仕事は正社員として勤務しているものの、この景気悪化の中で企業業績も悪化。年収が上がらないばかりか、返済原資として見込んでいたボーナスも支給されなくなりました。そのようなことから、住宅ローンの支払いがとても厳しくなり、複数の消費者金融からキャッシングを行いローンの返済と生活資金に充てていました。しかし、ついに消費者金融の借り入れ限度額を使い切ってしまい、どこからもお金が用意できない状態に陥り、気づいたときには多重債務の状態になってしまいました。そこでようやく、専門家の無料相談に問い合わせることを決断しました。相談の中で、できるならばリースバックで家を残して住み続けたいとの希望を伝えました。
相談結果と解決方法
相談先の実績にはリースバックの成功事例も多くありました。Bさんの希望もリースバック契約をして、そのまま自宅に住み続けることが希望でしたが、分析の結果はリースバック契約を締結しても残債務が多く残っており、賃料がこれまで支払い続けていた住宅ローンの金額よりも高額になってしまうことは判明しました。支払が現状よりも増えてしまうのは、現実的な解決方法ではありません。相談先の担当者からリースバックのメリットとデメリットをわかりやすく説明され、複数のキャッシングや離婚して生活費が縮小したことを考慮し、リースバックとは別の方法での解決策を採用することになりました。
今回の事例では、自宅を所有し続けるよりも現在のローンの支払額を減らしていくことを優先させ任意売却での自宅処分を採用する運びとなりました。残債務に関しては、自己破産してしまうと社会的な信用を失い職業的にも難しくなるので、債務整理は行わずに地道に分割で払える範囲の支払いを続けることになりました。
Bさんからすると、当初は返せると思っていたキャッシングが、徐々に手に負えないところまで行ってしまってい、自宅にそのまま住み続けたい希望はかないませんでしたが、専門家に相談することにより自分の置かれてる現状を客観的に把握することができ、結果として現実的な最善の判断をすることができました。
リースバックを望んでも条件的に裁量とはいえない場合もあります。今回のような高度な判断は決して一人で考え込んでいても決してできるものではありません。専門家に相談した成功事例といえるのではないでしょうか。
事例③：事業資金調達のためのリースバック
職業：会社員
年齢：46才
物件種別：マンション
残債：550万
売却価格：1,600万円
相談内容
Cさんは父から会社を引き継ぎ経営していた。しかし、経済環境の急激な変化による業績悪化で収入が見込めなくなったばかりか、外部から資金を調達しなくてはならないほど資金繰りが圧迫してきたため、自宅不動産の売却を検討しているという相談を任意売却などに詳しい不動産仲介業者に相談した。Bさんの高齢の母親は現在施設に入所しているものの、体調が戻り次しだい長年住み慣れた自宅に戻ることを希望している。Bさんもその考えに同意しており、住み慣れた自宅へ迎えてあげたいと、今の家をあと数年間は所有していたいという希望で、資金調達目的を含めたリースバックはできないかとの要望を不動産仲介業者に伝えた。
相談結果と解決方法
今回の相談内容は、ローンの残債も少ない事から、リースバックを実現する方向での解決策が提案された。結果的に、毎月生活に支障のない範囲の家賃設定で2年間の定期借家でのリースバック契約を締結した。売却した代金の中から、賃貸期間の2年分の賃料を予め保全し、安心して母親の自宅への帰りを待つことができる状況となりました。
Cさんとしても、こんなに早く希望通りにリースバックという解決が出来てよかったと考えており、母親も安心し親子ともども心が軽くなったという感想を持たれているということです。
事例④：住宅ローン滞納をリースバックで解決
職業：会社員
年齢：48歳
家族：父、妻、子供（2人）
物件種別：戸建
残債：1,900万円
売却価格：1,680万円
相談内容
会社員のDさんは、勤務先の業績悪化により従来年2回出ていたボーナスがカットになるばかりか、残業も減り、収入は以前の半分ほどにまで減ってしまいました。生活費を捻出するために消費者金融からのキャッシングでいました。自宅では高齢の父親の介護をしていることもあり、引越をするのも困難で売却せずに住宅ローンの滞納状態を解決する方法が無いまま一人で思い悩んでいました。しかし、この状態を続けていても解決することはできないと考え、思い切って不動産の売買に詳しい専門業者に相談することにしました。
相談結果と解決方法
Dさんは相談時点で住宅ローンと複数の消費者金融への返済を滞納しており、今後も収入のアップは望めない難しい状態でした。その様な点を考慮し、先ずは弁護士と連携し自己破産の手続きを進めました。金銭的な余裕がないために要介護の父親を施設に入所させることは難しいので、自宅で住み続けることができるようリースバック契約の提案をしました。同時に不動産を買い受ける投資家とも交渉し、Dさんが支払い可能な範囲での家賃設定を実現することができました。
また、高齢の父親に配慮し自宅売却の話しが耳に入ることが無いよう慎重に実務を進めて行きました。Dさん本人は自己破産の手続き中ですが、多額のローン返済を止めることができ生活の安定が実現できました。今後はDさんの子供が将来的に買い戻すことを計画しています。今回のような事例を解決するためには、銀行や保証会社そして投資家の方々と粘り強い交渉を繰り返し、承諾を得ていく必要があります。実績のある専門家とDさんとの出会いが問題解決に結び付いた事例といえます。
事例⑤：最初の不動産業者にはリースバックができないと言われた
職業：会社員
家族：母、妻、子
物件種別：戸建
残債：1,300万円
売却価格：1,250万円
相談内容
Fさんのご主人は定年退職を機に収入が下がり、再雇用はできたものの、収入は大きく減少し、住宅ローンの返済も滞りだしていました。借入れ時の金利が高いうえにボーナスからの返済も当てにしていたので、このままの状態が続くと、近々ローン返済に支障をきたす恐れがありました。しかも、母親を自宅で介護しており、母の為にもなんとか自宅を手放さない方法がないかと思い悩んでいました。自宅を入手した時の不動産業者に既に相談してみたものの「自宅を手放すしかない」と言われていました。
相談結果と解決方法
当初は自宅を購入した際の不動産業者の言い分に従い、自宅の売却を考えていました。しかし、任意売却を専門で扱う不動産業者があることを知り、しかも、無料相談が行われていたので現在の状況を詳細に伝えました。その後の提案によると、Fさんの長男様への親族間売買の可能性もあるとのことで、金融機関との協議が開始されました。幸い不動産を買い受ける投資家との条件交渉も合意に至り２年後に長男が買戻す内容でのリースバックで解決する事ができました。
今回のケースにおいても高齢の母親の耳には絶対に入れたくないとの配慮の元、近所の方々へも売却の事実が漏れること無く投資家への売却が進みました。リースバック契約締結後の家賃は以前の住宅ローンよりも少なく、教育ローンの支払い返済の心配もなくなりました。
今回の事例のように最初に一般の不動産業者に相談に行ったが断られたというケースがあるようです。任意売却やリースバックを数多く手がけた実績のある業者に依頼することが成功へのポイントとなります。
まとめ
今回はリースバックの活用事例の中においても、ご依頼主だけでなく取引に関わった方々までもが満足のいく結果となった事例をご紹介しました。リースバックは資金用途が自由であるため、事業資金のほか、老後資金やお子さんの教育費といった身近な資金調達に活用できます。
一方で、リースバックは不動産会社の選び方や関係者への説明不足により、満足のいく結果が得られないばかりかトラブルにつながるおそれもあり得ます。リースバック契約を成功に導くためには、経験が豊富で取引実績のある不動産会社を選ぶことが重要です。また、当事者が契約内容を十分に理解しておくことも大事なポイントです。将来的に買い戻しを予定しているのであれば、当初の段階から資金計画を立てておきましょう。現在、住宅ローンの返済が厳しいなどの理由でリースバックの利用を検討している方は、ここでご紹介した事例をぜひ参考にしてみてください。
